31 lipca 2023 r. opublikowano ustawę  z dnia 26 maja 2023 r.  o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463), która:

• wprowadza dodatkowy 6% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania (kupowanego w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej);
• znosi obowiązek opłacania 2% PCC w przypadku kupna pierwszego mieszkania z rynku wtórnego.

Przepisy dotyczące zwolnienia z PCC dla kupujących, czyli zniesienia 2% PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania przez osoby fizyczne na rynku wtórnym, wejdą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy (31 sierpnia 2023 r.). Natomiast  regulacje wprowadzające dodatkowy podatek PCC w wysokości 6% zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2024 r.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – zakres podmiotowy i przedmiotowy

Podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych są osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które są stronami czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu. Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy określonych czynności. Są to między innymi umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, pożyczki, pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku czy umowa darowizny.

Dodatkowy 6% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Dodatkowy PCC ma być nakładany na tych, którzy kupują powyżej pięciu mieszkań albo mają już pięć i nabywają kolejne mieszkania na jednej nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z brzmieniem art. 7a:

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych  podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Należy jednak zwrócić uwagę, że wspomniana kwestia „odrębności” lokali nie może być co do zasady utożsamiana z „samodzielnością” lokali.  Wskazać przy tym należy, że zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdza jedynie fakt, że dana powierzchnia może stanowić samodzielny lokal. Aby samodzielny lokal stał się jednak „odrębną nieruchomością”, należy ustanowić odrębną własność takiego lokalu w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości (odrębna własność może zostać także ustanowiona na mocy orzeczenia sądu).Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania takiej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. W praktyce, o ile lokale w budynkach PRS (tj. private rented sector) mogą być „samodzielne”, to  jednak w praktyce rzadko zdarza się, aby stanowiły odrębne nieruchomości. Z praktycznego punktu widzenia dodatkowy PCC dotyczyć będzie tylko tych, którzy kupują mieszkania w jednej inwestycji. Co istotne o dodatkowym podatku nie będzie decydować wartość a ilość posiadanych nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę, że ustawa nie ogranicza możliwości przeniesienia własności lokali mieszkalnych w ramach inwestycji, której realizację nabywca zakontraktował jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Stawka PCC w wysokości 6% nie znajdzie zastosowania do transakcji, których przedmiotem są całe budynki mieszkalne. A zatem sytuacje, gdy deweloper, na zlecenie inwestora, buduje budynek przygotowany „pod wynajem”, a następnie sprzedaje go temu inwestorowi, nie powinien być opodatkowany dodatkowym PCC. Ponadto sprzedaż lokali niemieszkalnych (nawet wyodrębnionych prawnie) również nie będzie podlegała nowemu PCC. Dodatkowy PCC nie będzie mieć również zastosowania jeśli Inwestor kupi od dewelopera spółkę celową z wybudowanymi mieszkaniami. W  przypadku nabywania domów jednorodzinnych 6% PCC też nie będzie miał zastosowania.

Współwłasność a sankcyjny podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Podatek będzie obowiązywał także w sytuacjach, kiedy doszło do nabycia lokalu na zasadach współwłasności przez kilku kupujących, a przynajmniej jeden z nich jest zobowiązany do uiszczenia tego podatku.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)  a VAT

Obecnie jest tak, że kupujący nieruchomość płaci albo PCC, albo VAT w zależności od tego, czy sprzedającym jest firma czy osoba prywatna. Konieczność zapłaty VAT wyłącza obowiązek rozliczenia PCC. Zmiana wprowadzona ww. ustawą stanowi wyłom z art. 2 pkt 4 lit. PCC czyli  zasady wyłączenia spod opodatkowania PCC czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowy PCC  odnosić  się  będzie do transakcji opodatkowanych VAT,  co za tym idzie sankcyjny podatek nie będzie miał zastosowania, jeżeli dana transakcja będzie podlegała zwolnieniu z VAT obligatoryjnemu albo fakultatywnemu.

Wiele kontrowersji budziło podwójne opodatkowanie transakcji w kontekście prawa unijnego. Nałożenie na jedną transakcję zarówno VAT, jak i PCC (przy zakupach na rynku pierwotnym) nie są niezgodne z prawem unijnym. Unijne przepisy nie zabraniają opodatkowania zakupu mieszkania zarówno VAT, jak i PCC.

Z praktycznego punktu widzenia dodatkowy podatek przede wszystkim będzie potencjalnie zagrażać inwestorom, którzy hurtowo nabywają mieszkają pod wynajem (PCC i VAT będą stanowić dla nich znaczący ekonomiczny koszt). Regulacja ta nie jest zagrożeniem dla inwestorów indywidualnych, którzy nie kupują mieszkań „hurtowo”. Nawet jeśli dany inwestor posiada np. 20 mieszkań, to zakup kolejnych 6 nie spowoduje dodatkowego opodatkowania – tak długo, jak nie będzie to 6 mieszkań na tej samej działce. Pod kątem podatkowym może okazać się, że bardziej opłacalny będzie zakup całego budynku (bloku) niż sześciu mieszkań.

Podatek dodatkowy w PCC w wysokości 6%  nie dotyczy:

• zakupu domów jednorodzinnych;
• dziedziczenia;
• darowizny;
• odwróconej hipoteki;
• renty dożywotniej;
• wyroków sądowych.

Zmiany w PCC wprowadzone ww. ustawą dotyczą także zniesienia 2% PCC w przypadku zakupu pierwszego mieszkania przez osoby fizyczne na rynku wtórnym.

Obecnie przy zakupie mieszkania lub domu od osoby prywatnej kupujący są zobligowani zapłacić podatek PCC. Stawka wynosi 2% wartości lokalu. Natomiast osoby, które nabywają nowe mieszkanie od dewelopera (do 150 mkw.) płacą 8% VAT (PCC wtedy nie ma zastosowania).

Warunki skorzystania ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego

Jeżeli kupujący w dniu zakupu nie posiada ani nie posiadał wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, to nie będzie on obowiązany do zapłaty PCC w wysokości 2% w przypadku zakupu mieszkania, chyba że udział w nieruchomości przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Podsumowując kupujący nie zapłaci PCC od:

• prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

jeśli w dniu sprzedaży oraz wcześniej nie przysługiwało mu żadne z wymienionych praw (ani udział). Jeśli jednak posiadał udział w prawach własnościowych, to zwolnienie nie obejmuje tych przypadków, w których przekracza on 50% lub został nabyty drogą dziedziczenia.

Wprowadzone zwolnienie jest ukierunkowane na pomoc osobom młodym nieposiadającym jeszcze własnego mieszkania. W praktyce – przyjmując, że wartość mieszkania wynosi 600 tys. zł, osoba, która skorzysta z zaproponowanych zmian, „zaoszczędzi” na PCC 12 tys. złotych. Niestety korzyści z nowelizacji nie dotyczą osób, które planują wymienić mieszkanie na większe. Pomimo że oni także dokonują zakupu „w celu mieszkaniowym”, będą musieli zapłacić PCC z uwagi na fakt wcześniejszego posiadania nieruchomości.

Wyjątek dotyczy sytuacji, w której osoba posiada udział w nieruchomości, który nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Przykład praktyczny

Pan Jan kilka lat temu odziedziczył wraz z siostrą mieszkanie po matce. Przysługuje im po 50%. Pan Jan chce kupić kolejne mieszkanie. Zgodnie z nowymi przepisami nie będzie musiał płacić PCC.

Obowiązek podatkowy

Należy pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje w momencie przeniesienia praw do danego lokalu, czyli w momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Warto więc zaczekać na podpisanie ostatecznego aktu notarialnego do wejścia w życie zmian – czyli do 31 sierpnia 2023 r.

Autorka:

Patrycja Rasiewicz

doradczyni podatkowa,
aplikantka radcowska

Źródła:

• ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463).
• ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 z późn. zm.).