Autor: aplikant radcowski Kamil Kowalski

Lokal za grunt

Rząd planuje wprowadzić regulacje prawne umożliwiające gminom sprzedaż nieruchomości w zamian za przeniesienie prawa własności lokali lub budynków na rzecz gminy. Nowe regulacje w tym zakresie przedstawione zostały w projekcie ustawy o rozliczaniu ceny lokali w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości z dnia 19 maja 2020 roku (dalej jako: „ustawa o rozliczeniu ceny lokali” lub „Projekt”).

Główne założenia

Głównym założeniem Projektu jest uregulowanie zasad zbywania nieruchomości wchodzących w skład gminnego zasobu nieruchomości, dotyczących rozliczania w cenie tych nieruchomości ceny lokalu lub budynków przekazywanych gminie przez nabywcę nieruchomości oraz unormowania sposobu postępowania z lokalami lub budynkami przekazanymi gminie przez nabywcę nieruchomości, zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, których cenę rozliczono w cenie zbywanych nieruchomości.

Innymi słowy Inwestor uprawniony będzie do nabycia od gminy nieruchomości (gruntowych) wchodzących do zasobu gminnego po preferencyjnej cenie, wynikającej z tego, że po zakończeniu inwestycji będzie on obowiązany do przeniesienia na rzecz gminy prawa własności lokali lub budynków.

Czy przekazany przez Inwestora budynek lub lokal musi zostać wybudowany w ramach inwestycji prowadzonej na zakupionej nieruchomości?

Warto zwrócić uwagę na to, że przekazywane na rzecz gminy przez Inwestora lokale lub budynki nie muszą zostać posadowione w ramach realizacji inwestycji prowadzonej na zakupionych od gminy nieruchomościach. Potwierdza to § 4 ust. 5 pkt 1-3 Projektu, który stanowi, że wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” powinny obejmować wskazanie, że te lokale lub budynki mogą pochodzić:

• wyłącznie z inwestycji (przez którą należy rozumieć przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane realizowane z wykorzystaniem nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem w cenie tej nieruchomości ceny lokali lub budynków przekazywanych gminie przez inwestora);

• z inwestycji lub przedsięwzięcia innego niż inwestycja;

• wyłącznie z przedsięwzięcia innego niż inwestycja.

Tym samym inwestor może przekazać gminie nie tylko lokale lub budynki powstałe z inwestycji wykonywanej w ramach programu „lokal za grunt”, ale również z całkowicie innego przedsięwzięcia, bądź też przekazać na rzecz gminy część lokali (lub budynków) powstałych w ramach programu „lokal za grunt”, a część powstałych w ramach zupełnie innego przedsięwzięcia.

Niezmiernie ważnym kryterium zakwalifikowania lokali lub budynków do rozliczenia ich w cenie sprzedaży nieruchomości jest to, iż musza być one wolne od obciążeń, a także praw i roszczeń osób trzecich.

Zasady wyznaczania nieruchomości objętych programem „lokal za grunt”

Zgodnie z założeniami projektu ustawy o rozliczaniu ceny lokali organem gminy uprawnionym do rozstrzygnięcia o zbyciu z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem w ramach programu „lokal za grunt” jest rada gminy. Decyzję tę podejmuje ona w drodze uchwały. Niezbędnym załącznikiem do projektu takiej uchwały jest wycena nieruchomości, która ma być objęta programem, wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta powinna być wykonana jednak nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia projektu uchwały radzie gminy.

Ustawodawca wskazał również minimalne wymogi dla uchwał podejmowanych przez radę gminy w zakresie sprzedaży nieruchomości w ramach programu „lokal za grunt”, wśród nich znajduje się m.in. obowiązek ustalenia minimalnej i maksymalnej liczby oraz powierzchni użytkowej lokali lub budynków, ich przeznaczenie, a także minimalny standard oraz wymogi dotyczące lokalizacji lokali i budynków. Ponadto rada gminy powinna zawrzeć w projekcie uchwały cenę za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przekazywanych przez inwestora na rzecz gminy.

Zasady sprzedaży nieruchomości z zasobu gminnego w ramach programu „lokal za grunt”

Zgodnie z zamierzeniami ustawodawcy zbycie nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” dokonywane będzie w drodze przetargu w formie przetargu pisemnego nieograniczonego. Podkreślić należy przy tym, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotem przetargu będzie mogła być wyłącznie nieruchomość, w odniesieniu do której wydano na rzecz gminy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inwestor, którego oferta zostanie uznana za najkorzystniejszą, obowiązany jest do uiszczenia, w formie pieniężnej, różnicy między ceną nieruchomości uzyskaną w wyniku przetargu a ceną lokali lub budynków, które inwestor zobowiązał się w umowie przekazać na własność gminie w ramach rozliczenia „loka za grunt”. Warunkiem koniecznym, wskazanym przez ustawodawcę, przy zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczaniem „lokal za grunt” będzie zastrzeżenie prawa odkupu na rzecz gminy, które to prawo przysługiwać będzie gminie w przypadku nieprzekazania gminie lokal lub budynków, które inwestor zobowiązał się przekazać w ramach rozliczenia.

Prawo odkupu wykonywane będzie poprzez złożenie inwestorowi oświadczenia w formie aktu notarialnego. Ustawodawca zamierza rozstrzygnąć również kwestie zwrotu nakładów. Otóż w przypadku skorzystania przez gminę z prawa odkupu, nakłady inne niż nakłady konieczne będą należne inwestorowi tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości nieruchomości. Prawo odkupu przysługiwać będzie gminie w okresie 5 lat od dnia zbycia nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” oraz będzie podlegało ujawnieniu w księdze wieczystej.

Przekazanie praw do lokalu lub budynków przekazanych na własność gminy w ramach rozliczenia „lokal za grunt” w trybie bezprzetargowym

Warto wskazać również, iż ustawodawca planuje wprowadzić bezprzetargowy sposób przeniesienia praw do lokalu lub budynków przekazanych na własność gminie przez inwestora w ramach rozliczenia „lokal za grunt”. Mianowicie gmina uzyska uprawnienie do przeniesienia prawa do takich lokali w tym trybie na:

• spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółkę akcyjną, w której gmina lub gminy dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, a także

• spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółkę akcyjną, w której Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne dysponują ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.

Obowiązki informacyjne gminy

Według obecnej treści Projektu gmina zbywająca nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” obowiązana będzie przekazywać właściwemu miejscowo wojewodzie kwartalne informacje m.in. o liczbie rozstrzygniętych przetargów, liczbie zawartych umów, a także liczbie i łącznej powierzchni użytkowej lokali i budynków przekazanych na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”. Z kolei na wojewodzie ciążyć będzie obowiązek przekazania powyższych informacji ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w terminie 45 dni od dnia upływu kwartału, którego dotyczą te informacje.